Requalificação de prédios abandonados para habitação de interesse social

Coordenação técnica: Adriana Camargo de Brito
Comitê de revisão técnica: Adriana Camargo de Brito, Cláudio Vicente Mitidieri Filho, José Maria de Camargo Barros, Luciana Oliveira e Maria Akutsu
Apoio editorial: Cozza Comunicação

29/04/2021 | 12:00 – Edifícios abandonados, além de não cumprirem a função social da propriedade, paulatinamente sofrem deterioração, sendo elementos frequentes na região central de São Paulo. Nos casos em que estes prédios são ocupados para uso de habitação, por Movimentos de Moradia, trazem em pauta a questão de acesso à moradia digna. Geralmente, os edifícios ocupados por tais movimentos apresentam problemas, especialmente, quanto à segurança e habitabilidade.

Nesse sentido, o presente artigo analisa a Assistência Técnica para Habitação de Interesse Social (ATHIS) como um instrumento de política habitacional, que possibilita a requalificação destes prédios, por meio da ação integrada entre as políticas urbanas, de proteção do patrimônio histórico cultural e de habitação de interesse social.

A ATHIS é amparada pela Lei Federal de nº 11.888/2008, que assegura às famílias de baixa renda assistência técnica, pública e gratuita, para o projeto e a construção de habitação. Os serviços de assistência técnica objeto de convênio ou termo de parceria com União, Estado, Distrito Federal ou Município devem ser prestados por profissionais das áreas de arquitetura, urbanismo e engenharia que atuem como: servidores públicos; integrantes de equipes de organizações não-governamentais sem fins lucrativos; profissionais inscritos em programas de residência acadêmica em arquitetura, urbanismo ou engenharia ou em programas de extensão universitária, por meio de escritórios-modelos ou escritórios públicos com atuação na área; profissionais autônomos ou integrantes de equipes de pessoas jurídicas, previamente credenciados, selecionados e contratados pela União, Estado, Distrito Federal ou Município.

Selecionou-se como estudo de caso o Edifício Wilton Paes de Almeida – WPA. O WPA localizava-se no Largo Paissandu, no centro da cidade de São Paulo, declarado patrimônio arquitetônico, pelo Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo – CONPRESP. Foi projetado pelo arquiteto Roger Zmekhol, em 1960, para a sede administrativa do Conglomerado Sebastião Paes de Almeida, sendo inaugurado em 1968. Até 1977, serviu a atividades comerciais e administrativas, quando passou para o governo federal, sendo usado pela União por 32 anos. A partir de 2009, foi abandonado.

Em 2014, com a ausência de vigilância do edifício, foi ocupado pelo Movimento de Luta Social por Moradia (MLSM), abrigando cerca de 90 famílias. Em 1o de maio de 2018, o Edifício WPA incendiou e colapsou em 80 minutos, provocando a perdas de vidas humanas. A tragédia trouxe destaque para o grave problema do déficit habitacional e das ocupações de prédios abandonados no centro da cidade de São Paulo com condições inadequadas. Diante disso, este artigo aponta os principais erros que levaram à tragédia e propõe medidas que evitem novos sinistros, por meio de diretrizes de ATHIS.

Análise da aplicabilidade da ATHIS: Edifício Wilton Paes Almeida, o que fazer para evitar incêndios e desabamentos?

O levantamento histórico do WPA e das legislações, nas diferentes instâncias de governo relacionadas à aplicação da ATHIS, permitem traçar um panorama sobre o que deve ser feito para evitar incêndios e desabamentos em edificações correlatas.

As condições do WPA eram precárias e não existia método algum de prevenção contra o alastramento do fogo. Pelo contrário, os fossos dos elevadores encontravam-se cheios de entulhos, como madeira, papéis, papelão, lixo reciclável etc., o que serviu de combustível para propagação do incêndio. Além disso, não havia extintores ou hidrantes, as instalações elétricas eram improvisadas e as rotas de fuga estavam bloqueadas.

Diante desse cenário, a prestação de assistência técnica para melhoria das condições de moradia apresenta-se como uma necessidade. Da análise da aplicabilidade da ATHIS no WPA, destacam-se três requisitos fundamentais:

(I)Segurança no uso e na operação

A partir de 2014, quando o prédio foi ocupado para fins de moradia, era necessário adequar o edifício a esse uso específico. A Prefeitura poderia ter recorrido ao instrumento da ATHIS para obter recursos e iniciar as medidas preventivas de salubridade e segurança do local e, posteriormente, ter realizado o projeto de requalificação do prédio. Se isso tivesse ocorrido, vidas seriam poupadas, traumas evitados e o patrimônio seria salvaguardado.

(II) Segurança contra incêndio

Em 01 de maio de 2018, o prédio sofreu incêndio e desabou. A causa do incêndio, segundo Helene (2019, p. 07) foi um curto-circuito numa tomada do quinto andar; devido às condições de armazenamento inadequado de lixo e materiais combustíveis, o fogo se propagou rapidamente para os demais andares.

Existem legislações que regulamentam a proteção contra incêndio em edifícios. Cada estado possui suas próprias instruções técnicas, sendo em São Paulo a IT/2019 – Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo (POLÍCIA MILITAR, 2019). A norma estabelece que a compartimentação tenha por função principal o confinamento do fogo e da fumaça exclusivamente no local de origem, para a proteção das rotas de fuga e, consequentemente, para aumentar o tempo para os habitantes deixarem o local em segurança. Essas medidas deveriam ter sido aplicadas pela ATHIS no WPA, por meio de requalificação, atendendo as normas técnicas.

(III) Estabilidade estrutural

O colapso do Edifício ocorreu, segundo Helene (2019, p. 98), em virtude do aumento das tensões de torções nos pilares, oriundo das altas temperaturas do fogo. Essa situação destaca a importância da ATHIS, uma vez que o instrumento proporciona ações que garantem as condições de habitabilidade, segurança física e estrutural do espaço, disponibilizando serviços, materiais, instalações e infraestrutura adequados.

Como visto na sequência de erros cometidos no WPA, compete ressaltar a situação análoga de outros prédios ocupados no Centro de São Paulo. Observa-se a potencialidade de reabilitação desses edifícios, mas com as devidas adaptações para evitar o mesmo destino do WPA.

Propostas de Diretrizes Técnicas para a ATHIS

Selecionaram-se as seguintes diretrizes técnicas que devem ser adotadas para a preservação da vida humana, meio ambiente e patrimônio histórico e que precisam ser adicionadas ao instrumento urbano ATHIS.

Quanto à habitabilidade

Com base nos estudos das normas existentes, Sakayemura (2016) apresenta diretrizes de habitabilidade para a possível diferenciação entre as unidades habitacionais, ou seja, as que devem ser objeto de remoção e aquelas que podem ser consolidadas no local, mediante intervenções de requalificação em assentamentos precários, considerando: 1) Riscos geológicos (deslizamentos); 2) Riscos hidrológicos (enchentes e inundações); 3) Exposição a contaminantes; 4) Segurança ao fogo; 5) Segurança estrutural; 6) Segurança no uso; 7) Adensamento; 8) Bem-estar urbano.
Esses requisitos de habitabilidade, propostos por Sakayemura (2016), fornecem subsídios para a tomada de decisão de forma objetiva em programas, projetos e obras de regularização fundiária, de urbanização, de requalificação habitacional e de assistência técnica, trazendo melhorias das condições de segurança, salubridade e habitabilidade das moradias.

Quanto à segurança estrutural

Deve ser garantida por meio de laudo técnico a segurança estrutural da edificação em uso, sem a qual o prédio deve ser imediatamente desocupado. Observando-se os requisitos da ABNT NBR 6118/2014, que define requisitos para o projeto de estruturas de concreto (simples, armado e protendido), e da NBR 15575-2/2013, que estabelece requisitos para os sistemas estruturais aplicáveis a edificações habitacionais de maneira geral.

• Resistência mecânica às ações estáticas e dinâmicas (individual e combinadamente);
• Resistência aos impactos de causa intencional ou acidental;
• Efeitos cíclicos (fadiga e/ou);
• Manutenção do seu estado de equilíbrio natural físico-químico, após ações perturbadoras.

Quanto à segurança contra o incêndio:

Deve ser garantida por meio de laudo técnico a segurança contra o incêndio da edificação e de seus usuários, por meio de ações preventivas, imediatas e de médio prazo, além do preparo da população residente para caso de sinistro. Observando-se as diretrizes extraídas das Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo (2019):

• Riscos de eclosão de fogo e propagação das chamas;
• Efeitos fisiológicos da fumaça e calor (controle da fumaça e ventilação);
• Tempo de alarme (detecção e sistemas de alarme);
• Tempo de evacuação (rotas de fuga);
• Tempo de sobrevivência (compartimentação do fogo).

É primordial considerar as características próprias de cada edificação para a aplicação dessas diretrizes, quanto a dimensionamentos, equipamentos e rotas de fugas necessárias, entre outros.

Nos prédios ocupados para a finalidade de habitação, verifica-se a importância de ações imediatas na prevenção de sinistros, antecedendo as obras de adequação final para o novo uso, destacando-se a revisão das instalações prediais, como: elétrica, água, gás e de prevenção contra incêndio. E, entre essas medidas, devem ser incluídas a educação dos usuários e a formação de brigada de incêndio.

Quanto à segurança no uso e operação:

Deve ser garantida por meio de laudo técnico a segurança no uso e operação da edificação e de seus usuários, empregando ações preventivas, imediatas e de médio prazo, observando-se os requisitos da NBR 15575/2013, que estão fundamentados na norma ISO 6241/1984:

• Segurança aos agentes agressivos (proteção contra explosões, combustão, pontas agudas e gumes, mecanismos móveis, eletrocussão, radioatividade, inalação ou contato com substâncias tóxicas, infecção);
• Segurança durante movimentos e circulações (limitação de pisos escorregadios, passagens obstruídas, protetores, guarda corpo etc.);
• Segurança contra intrusões (pessoas e animais) nas áreas comuns, especiais, de movimentação / circulação.

Nos prédios ocupados para a finalidade de habitação, verifica-se a importância de ações imediatas na adaptabilidade dos espaços ao novo uso, pois normalmente se trata de ocupação de prédios com tipologias de uso totalmente diversas, sendo o projeto original para abrigar comércio, serviços e, algumas vezes, habitação de outro padrão. Ainda, devem ser adotadas medidas de higiene e educação quanto a coleta e destino do lixo, o uso ou armazenamento de materiais combustíveis (como madeira, papéis, papelão, lixo reciclável etc.).

Considerações Finais:

As diretrizes propostas não têm o formato de um modelo ou mesmo um padrão pré-definido a ser seguido, sendo essencial que se analise a realidade de cada caso de ocupação e reabilitação do edifício, devendo garantir os requisitos quanto à: habitabilidade, segurança estrutural, segurança contra o incêndio, segurança no uso e operação.

Referências

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