Durabilidade e manutenção das edificações habitacionais

Coordenação técnica: Adriana Camargo de Brito
Comitê de revisão técnica: Adriana Camargo de Brito, Cláudio Vicente Mitidieri Filho, José Maria de Camargo Barros, Luciana Oliveira e Maria Akutsu
Apoio editorial: Cozza Comunicação

31/08/2020 | 15:00 – A ausência de manutenções, ou intervalo de tempo excessivo entre elas, de muitas das moradias habitacionais construídas nesses últimos 20 anos, adicionada a falhas de qualidade do projeto ou da execução (Figura 1), acarreta a perda da habitabilidade e/ou segurança dessas edificações e, consequentemente, a redução do seu período de vida útil (critério que mensura durabilidade e desempenho ao longo do tempo). Uma parede, com função estrutural, cuja vida útil deveria ser de, no mínimo, 50 anos, conforme estabelece a ABNT NBR 15.575-1 (2013)1, pode passar a ser de 20 anos, por exemplo, caso as devidas operações de manutenção corretiva ou preventiva não sejam realizadas. Esta habitação tende, após um período, entrar novamente na conta de domicílios que precisam ser substituídos, sendo classificados como domicílios (habitações) inadequados2. Uma situação que para ser remediada precisa que questões de desempenho e qualidade sejam, cada vez mais, exigidas na fase de contratação, projeto e construção, e que planejamentos de manutenção sejam considerados em algum momento do ciclo de vida das habitações.

O desempenho e, consequentemente, a durabilidade das edificações é mantida desde que ocorram atividades de manutenção (Figura 2), conforme conceito apresentado na NBR 15.575-1 (2013)1.

É importante que se reflita a quem incide a responsabilidade da manutenção e recuperação das habitações. Para o caso de habitações de interesse social cujas construções são subsidiadas pelo poder público, é certo que tais usuários precisarão de apoio, tanto técnico quanto financeiro, para realizar operações de manutenção. Silva (2018)3 apresenta uma pesquisa na qual 30% das falhas da edificação são oriundas da própria falta de manutenção e que somente 5% dos moradores se envolvem em atividades de manutenção, e apenas 25% participam de rateios financeiros para possibilitar manutenção, seja por falta de conhecimento da importância da manutenção ou por falta de recursos financeiros.

Figura 1: Edificações com problemas que afetam sua estanqueidade à água e durabilidade

Figura 2: Vida útil x Desempenho (conceito da ABNT NBR 15.575-1:2013)

No Brasil, os poucos estudos existentes mostram que o custo de cada manutenção corretiva de uma habitação social pode estar entre 7,0% e 10,0% do custo inicial da construção (custo divulgado pelo INCC/Sinapi) o que, em alguns casos, significa quase 5 salários mínimos, valor bastante elevado para o usuário de menor renda (Lopes, 20024; Silva, 20183). Esse custo da manutenção é proporcional à qualidade da construção (projeto + execução) e dos períodos (intervalos) sem inspeção e manutenção. Equipe do IPT, em visita técnica a um empreendimento habitacional em uso há aproximadamente 12 anos, constatou que nem 10% das habitações haviam passado por operações de manutenção ou reforma, neste período. No entanto, praticamente 90% dos usuários fizeram ampliações e obras não autorizadas que implicaram em algum prejuízo ao desempenho estrutural e, consequentemente, à durabilidade do imóvel e também perda da garantia contratual (condições dadas pelo fornecedor por meio de contrato de garantia para reparos, recomposição, devolução ou substituição do produto adquirido 1).

O crescimento da construção civil ainda está restrito à produção de novas edificações e não vem sendo acompanhado por um incremento nos serviços de manutenção do estoque existente. Na prática, é difícil encontrar estudos que explicitem a participação financeira dos serviços de manutenção e reforma de edificações no PIB total da construção.

Também é importante explicitar que, no momento atual, o setor da construção civil tem frequentemente discutido a questão da durabilidade e manutenção dos edifícios, em razão: (i) da publicação recente da norma brasileira de desempenho (NBR 15.575-1:2013)1, e de outras quatro normas que tratam do assunto de manutenção, reformas e inspeção (NBR 56745, NBR 140376; NBR 162807; NBR 164748); (ii) da alta demanda de construções realizadas nos últimos cinco anos, em razão de programas como o Minha Casa Minha Vida; (iii) dos inúmeros incidentes que vem ocorrendo nos últimos anos; e (iv) e do aumento de domicílios considerados inadequados que demandarão financiamento publico para serem recuperados.

Com esse contexto, pergunta-se: o que fazer?

As políticas públicas precisam que as diretrizes para construção abordem a análise do custo global, a educação do usuário quanto ao uso e manutenção do seu imóvel e a destinação de recursos para apoiar tecnicamente e financeiramente as operações de manutenção de HIS (habitação de interesse social), particularmente daqueles grupos com faixa de renda menor do que 5 salários mínimos.

É necessário mudar paradigmas, tanto dos construtores quanto dos usuários, evitando-se construir pelo menor custo inicial em prol do melhor custo x benefício. A abordagem de desempenho dada pela “Norma de desempenho” (NBR 15575) precisa ser implementada nos novos projetos de engenharia, a fim de melhorar a qualidade das obras do país. Os projetos precisam considerar o perfil do usuário, o uso intenso e a possível dificuldade de fazer a manutenção adequada, propondo soluções tecnológicas mais robustas e especificações de materiais e sistemas com mais tecnicidade e qualidade. Além disso, um plano de manutenção das edificações deve ser peça integrante do projeto, subsidiando a elaboração do manual de uso e manutenção a ser entregue ao usuário.

Para uma análise mais aprofundada desse assunto ver Oliveira, L.A (2019)9.

Referências

1 ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS - ABNT NBR 15.575 - Parte 1 - Edificações Habitacionais — Desempenho Parte 1: Requisitos Gerais: Requisitos gerais. Rio de janeiro, 2013.

2 MINISTÉRIO DAS CIDADES. Demanda futura por moradias no Brasil 2003-2023: uma abordagem demográfica. Brasília, 2009 (ISBN 978-85-7958-000-0)

3 SILVA, L.F.A. O impacto da manutenção no ciclo de vida da habitação de interesse social: O estudo de caso do conjunto habitacional Heliópolis I. Dissertação de mestrado em Arquitetura e Urbanismo. Universidade Presbiteriana Mackenzie, São Paulo, 2018.

4 LOPES, P. A. Os custos de manutenção e da reabilitação predial na habitação popular de Londrina, Paraná. Revista Pós FAU USP, V. 11 (2002). DOI: https://doi.org/10.11606/issn.2317-2762.v11i0p102-114.

5 ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS - NBR 5674 - Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Rio de Janeiro, 2012.

6 ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS - NBR 14037 - Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações — Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos. Rio de Janeiro, 2011.

7 ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS - NBR 16280 - Reforma em edificações - Sistema de gestão de reformas - Requisitos. Rio de Janeiro, 2015.

8 ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS - ABNT NBR 16747 Inspeção predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento. Rio de Janeiro, 2020.

9 OLIVEIRA, L. A. Durabilidade das construções habitacionais: impacto econômico e ambiental. A Revista da Associação Paulista dos Municípios, Ano XI, Número 77, p.41-43.