Como escolher um apartamento com melhores condições de conforto

Coordenação técnica: Adriana Camargo de Brito
Comitê de revisão técnica: Adriana Camargo de Brito, Cláudio Vicente Mitidieri Filho, José Maria de Camargo Barros, Luciana Oliveira e Maria Akutsu
Apoio editorial: Cozza Comunicação

(foto: pixabay/qimono)

26/02/2021 | 13:30 - Em muitas situações, no momento da compra de um apartamento, as pessoas se utilizam de certo grau de subjetividade, relacionado a gostos pessoais, padrões estéticos e à localização ou padrão do imóvel. Entretanto, é necessário considerar também outras questões técnicas quanto à qualidade do projeto arquitetônico, além de fatores jurídicos e econômicos que não serão abordados nesse artigo. Isso é importante, principalmente se a edificação for adquirida ainda na planta.

1. Desempenho geral

Além de normas específicas relacionadas ao projeto e a execução de edifícios, disponibilizadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), as habitações devem atender os requisitos e critérios presentes na intitulada “norma de desempenho”, a NBR 15575 (ABNT, 2013). Essa norma estabelece que as habitações devam apresentar um nível mínimo de desempenho quanto à segurança e habitabilidade, incluindo exigências para o desempenho estrutural, segurança ao fogo, segurança no uso, desempenho térmico, desempenho acústico, desempenho lumínico, ergonômico, estanqueidade ao ar e à água e durabilidade.

O termo “desempenho” refere-se ao comportamento do edifício em uso, sem indicar a utilização de componentes ou materiais específicos, mas estabelecendo critérios para que a edificação seja segura, confortável e durável. Como exemplo, pode-se citar paredes entre unidades onde a norma estabelece qual deve ser a isolação sonora que essa parede deve ter para garantir privacidade acústica. Cabe ao projetista selecionar os materiais e componentes que atendam às exigências.

O atendimento à norma de desempenho é obrigatório para edifícios habitacionais cujos projetos tenham sido registrados a partir de 2013. Nesse sentido, para o comprador, apartamentos construídos mais recentemente podem ser interessantes, visto que tem obrigatoriedade de atendê-la. Isso não significa que edifícios mais antigos não tenham potencial de atendimento, principalmente aqueles construídos seguindo todas as boas práticas da construção civil. Além disso, a norma estabelece três níveis de desempenho (“Mínimo”, “Intermediário” e “Superior”). Caso as edificações atendam os requisitos e critérios “Mínimos” da norma de desempenho, não é possível afirmar que isso será suficiente para atingir o conforto pleno do usuário.

2. Projeto arquitetônico

O projeto arquitetônico também é fundamental para proporcionar satisfação do usuário com a edificação. Vale a pena analisar com cuidado a implantação do apartamento em relação ao entorno, a orientação das aberturas em relação à exposição ao Sol e às fontes sonoras, a presença de aberturas e a proximidade da unidade habitacional de equipamentos do condomínio.

2.2 Acesso ao sol e ao vento

A insolação de ambientes habitacionais é fundamental para eliminar vírus, bactérias e fungos indesejáveis, enquanto a ventilação dos ambientes influencia fatores relacionados à renovação do ar, fundamental para salubridade e conforto térmico do usuário.

Plantas de apartamentos com mais de uma fachada exposta ao clima são interessantes, especialmente se houver aberturas nessas fachadas. Aberturas em fachadas opostas tem potencial para proporcionar ventilação cruzada, podendo contribuir para a melhoria da salubridade e do conforto térmico das pessoas no verão. Por outro lado, apartamentos nos quais só há uma fachada com aberturas, como aqueles na porção central de uma planta, por exemplo, tendem a ter menor ventilação. Nesse caso, escolher uma planta pouco profunda é a melhor opção. Plantas profundas com pequena área de fachada exposta ao clima tendem a ser pouco iluminadas e pouco ventiladas.

A orientação solar das aberturas também é importante. No hemisfério sul, janelas de dormitórios e salas voltadas para as direções norte e leste são as mais recomendadas em termos de insolação. Esses ambientes de longa permanência, quando possuem janelas voltadas para a direção sul, tem menor insolação incentivando o surgimento de bolor.

As sacadas são elementos desejáveis, especialmente por servirem como proteção solar das aberturas e também como barreiras acústicas. Entretanto, se forem muito profundas podem sombrear em excesso os recintos, tornando-os escuros. Não é possível indicar uma regra para se verificar a adequação da dimensão de uma sacada em termos de sombreamento de aberturas, pois há variáveis a serem analisadas caso a caso. Entretanto, ao visitar o apartamento, o futuro comprador poderá observar o ambiente e ter informações qualitativas a esse respeito que poderão auxiliá-lo.

Em cidades muito adensadas, cuidados adicionais na análise do entorno do empreendimento são fundamentais. Deve-se observar se os edifícios vizinhos ao empreendimento permitem que haja insolação da edificação e que não sejam geradores de ruído.

2.3 Ruído

O ruído é todo tipo de som que causa incômodo às pessoas. Pode ser proveniente do ambiente exterior, da própria unidade habitacional, de unidades vizinhas ou do condomínio. O ruído pode se propagar por via aérea ou estrutural.

O ruído aéreo que chega ao interior da edificação, produzido por fontes externas a ela, pode ser reduzido com uso de uma fachada com isolação sonora adequada. Isso requer a utilização de componentes como janelas, portas e paredes que proporcionem a isolação sonora adequada, podendo ser comprovada pela realização de medições no local. Na ausência de informações sobre a isolação sonora, vale a pena analisar o entorno do edifício em condições típicas, observar a presença do trânsito de veículos, a proximidade de ferrovia e outras fontes de ruído. Se o edifício já está pronto, consultar o construtor a respeito da realização de ensaios de isolação sonora de fachadas para atendimento da norma de desempenho é uma boa opção (ABNT, 2013). A isolação sonora de paredes entre unidades e entre a unidade e áreas comuns também merece atenção.

Ruídos gerados por impacto em pisos podem ser minimizados com o uso de elementos especiais para compor as camadas da laje, de modo a reduzir a transmissão de ruído. Muitas construtoras, especialmente as que produzem edifícios de médio e alto padrão, tem tomado mais cuidados no projeto a respeito desse assunto. O comprador pode consultar o construtor sobre detalhes do projeto da laje e sobre a realização de ensaios de propagação de ruído de impacto de pisos (ABNT, 2013).

Há ainda outros fatores relacionados ao projeto, quanto à posição dos ambientes na planta, que podem ser analisados. É evidente que há muitos detalhes a se considerar para se fazer uma recomendação assertiva sobre a melhor opção de escolha de apartamento, mas é possível indicar alguns fatores de modo geral:

1) Verificar se das janelas do apartamento há visualização de fontes de ruído externas (rua, ferrovia, aeroporto, etc.) ou internas ao condomínio (salões de festa, quadras e churrasqueiras descobertos). Geralmente, se há visualização da fonte de ruído, há maior possibilidade do ruído gerado pela fonte causar incomodo;

2) Identificar se as janelas dos dormitórios do apartamento estão muito próximas de janelas de ambientes de unidades vizinhas. Isso pode causar problemas de privacidade acústica, especialmente, no caso de ambientes adjacentes de unidades distintas com janelas abertas;

3) Verificar a posição do elevador na planta. Caso a unidade habitacional seja adjacente ao elevador, é importante analisar se a sua movimentação ocasiona ruídos indesejados no interior do apartamento;

4) Verificar a proximidade entre a unidade habitacional e a casa de máquinas do elevador e bombas d’água. Se esses elementos estiverem em contato direto com a envoltória do apartamento, podem propagar ruídos por via aérea e estrutural, causando incômodos ao morador, motivo pelo qual, o construtor deve ter cuidados específicos de projeto para evitá-los. O comprador pode consultar o construtor a respeito;

5) Shafts de instalações também merecem atenção, especialmente se posicionados em contato com paredes de dormitórios ou suítes. Vale a pena consultar o construtor a respeito das soluções de projeto utilizadas para reduzir a propagação de ruído pelas instalações;

2.4 Ergonomia e acessibilidade

É importante observar se os móveis constantes em unidades demonstrativas decoradas possuem dimensões típicas encontradas no mercado. Além disso, verificar se os espaços para circulação entre os móveis e outros elementos são suficientes para movimentação da pessoa durante o uso do recinto.

As condições de acessibilidade em todo o condomínio também precisam de atenção, a presença de rampas e elevadores para acesso de todos os ambientes que possuam desníveis e espaços específicos para circulação segura de pessoas. A norma NBR 9050 relacionada à acessibilidade é uma boa referência para se verificar essas questões, estando disponível gratuitamente, junto com todas as outras normas relacionadas a esse assunto no sítio eletrônico da Associação Brasileira de Normas Técnicas (www.abnt.org.br).

Referências

ABNT. NBR 15575-1: Edificações Habitacionais – Desempenho Parte 1: Requisitos Gerais. Rio de Janeiro, 2013.

_________. NBR 9050: Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos. Rio de Janeiro, 2015.

Adriana Camargo de Brito é arquiteta, doutora, trabalha no Laboratório de Conforto Ambiental, Eficiência Energética e Instalações Prediais do Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo desde 2006, atuando em avaliações, consultorias e projetos arquitetônicos nas áreas de desempenho térmico, acústico, lumínico e ergonômico de edifícios. Também é professora do mestrado em Habitação do IPT.

Marcelo de Mello Aquilino é Físico formado pela PUC-SP com mestrado em tecnologia na construção de edifícios pelo Instituto de Pesquisas Tecnológicas de São Paulo (IPT). Atualmente pesquisador do IPT vinculado ao Laboratório de Conforto Ambiental, Eficiência Energética e Instalações Prediais do Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo. Possui experiência de 32 anos na área de acústica e térmica e também leciona no curso de mestrado em Habitação do IPT.