Nova legislação de acessibilidade impacta a forma de projetar edifícios

Desde janeiro de 2020, o desenvolvimento de projetos imobiliários deve estar em consonância com as exigências do Decreto Nº 9.451, que regulamenta o artigo 58 da Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência (Lei nº 13.146/2015). As novas regras versam sobre os preceitos de acessibilidade para o projeto e a construção de edificação de uso privado.

A regulamentação se aplica aos projetos e obras de edifícios residenciais e de condomínios de casas geminadas protocolados para licenciamento a partir de 27 de janeiro de 2020. Não precisam atender às novas exigências as unidades autônomas com um dormitório e área útil de até 35 m², nem as unidades autônomas com dois dormitórios e área útil de até 41 m².

ACESSIBILIDADE AMPLIADA

Desde 2004, o Decreto Federal nº 5296/2004 e a ABNT NBR 9050 - Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos estabelecem que as áreas de uso comum das edificações residenciais multifamiliares precisam ser acessíveis. Além disso, muitos municípios já possuem leis com esta diretriz. “Agora, avançamos na acessibilidade nas áreas privativas de edifícios novos”, comenta o engenheiro Carlos Borges, vice-presidente de Tecnologia e Sustentabilidade do Secovi-SP.

De acordo com a nova regulamentação, os edifícios residenciais deverão ser projetados e construídos com 100% de unidades autônomas adaptáveis. Uma unidade adaptável é aquela com possibilidade de conversão em unidade internamente acessível a qualquer momento.

Nos empreendimentos com sistemas construtivos que não permitam alterações posteriores, como a alvenaria estrutural e as paredes de concreto, o incorporador poderá optar por construir no mínimo 3% de unidades internamente acessíveis.

“No momento em que o projeto for apresentado à prefeitura, o incorporador já deverá ter feito a opção de oferecer as unidades adaptáveis a todas as pessoas interessadas, ou se dedicará apenas 3% das unidades para adaptação”, explica Borges, lembrando que, ao adquirir um imóvel na planta, qualquer pessoa poderá requerer à incorporadora ou à construtora que sua unidade contemple as características de acessibilidade, sem qualquer custo adicional.

As exigências trarão impactos variados, desde a fase de projeto à comercialização dos imóveis. Para cada tipologia de unidade autônoma adaptável, deverá ser prevista no projeto ao menos uma opção de planta com configuração de unidade internamente acessível.

“Além disso, deverão constar no manual do proprietário as plantas correspondentes à configuração de unidade internamente acessível com orientações para a conversão da unidade adaptável, bem como para aplicação de tecnologia assistiva para deficientes visuais, por exemplo”, destaca Borges.

APARTAMENTOS ACESSÍVEIS

Os projetos, em todas as suas disciplinas, deverão ser mais flexíveis

Carlos Borges

Para que as unidades sejam consideradas acessíveis, há uma série de diretrizes a serem cumpridas e que impõem desafios a serem vencidos por projetistas e construtores. Entre elas está o dimensionamento de banheiros e cozinhas (que devem permitir o giro de 180° de cadeiras de rodas) e de corredores (devem ter ao menos 90 cm de largura).

A Lei de Acessibilidade é bastante ampla, o que significa que os projetos não devem ser pensados apenas em atender as pessoas que usam cadeira de rodas, mas também portadores de nanismo, deficiências auditivas e visuais, pessoas com deficiências transitórias e idosos.

“Os projetos, em todas as suas disciplinas, deverão ser mais flexíveis", analisa Carlos Borges. O engenheiro cita os projetos de vedações, que deverão prever futuros deslocamentos de paredes internas para viabilizar a adaptação dos ambientes, e de estruturas, que deverão evitar interferências nos casos de ampliação de vão de porta ou de ambientes, por exemplo. Também os projetos de fachadas serão impactados, uma vez que entre as novas exigências, está a de que janelas e guarda-corpos permitam um alcance visual adequado para uma pessoa sentada.

A desobediência à Lei Brasileira de Inclusão pelos empreendimentos imobiliários pode resultar em ações por parte do Ministério Público e provocar reclamações de usuários

Carlos Del Mar

O advogado Carlos Del Mar, membro dos Conselhos Jurídicos do Secovi-SP e do SindusCon-SP e conselheiro da CBIC, explica que a Lei não abrange as edificações existentes. Para as edificações novas, no entanto, o Decreto tem um valor ainda maior do que o das Normas Técnicas, que também devem ser cumpridas. “A desobediência à Lei Brasileira de Inclusão pelos empreendimentos imobiliários pode resultar em ações por parte do Ministério Público e provocar reclamações de usuários”, alerta Del Mar. Além disso, unidades classificadas como acessíveis, mas que não permitam a adaptação plena por questões construtivas, podem caracterizar vício construtivo.

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