Lei de requalificação do centro de São Paulo gera polêmica

Há décadas, urbanistas debatem a necessidade de requalificação do centro da capital paulista, plena de infraestrutura subutilizada. Agora, o tema se tornou polêmico com a rápida aprovação de projeto de lei do executivo, em julho de 2021. O Requalifica Centro prevê o retrofit de edificações construídas até 23 de setembro de 1992, quando entrou em vigor o atual Código de Obras. Abrange imóveis vazios e degradados localizados numa área de 6,4 mil km² da região central.

O número de prédios e de unidades-alvo do programa é incerto. “O Secovi-SP [Sindicato da Habitação de São Paulo] não tem essas informações”, afirma Claudio Bernardes, presidente do Conselho Consultivo do sindicato do setor imobiliário. É aguardado decreto do prefeito de São Paulo, Ricardo Nunes, que definirá os próximos passos de estímulo ao uso misto dos imóveis.

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Questionamentos

No site da SP Urbanismo, a empresa pública informa que, na Câmara Municipal, o projeto de lei “foi debatido em duas audiências públicas, ambas com participação de representantes da gestão municipal”. O arquiteto Fernando Túlio, presidente do departamento paulista do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB-SP) discorda.

Em sua tramitação, o projeto de lei que criou o programa Requalifica Centro não foi objeto de nenhuma consulta pública em órgãos colegiados existentes

Fernando Túlio

“Em sua tramitação, o projeto de lei que criou o programa Requalifica Centro não foi objeto de nenhuma consulta pública em órgãos colegiados existentes”, diz, citando instâncias previstas no Plano Diretor Estratégico, como o Conselho de Política Urbana, o Conselho Gestor da Operação Urbana Centro e a Câmara Técnica de Legislação Urbanística.

Segundo Túlio, o projeto foi diretamente do poder executivo para o legislativo que, em tempo recorde – menos de 15 dias –, debateu e aprovou a matéria, sancionada pelo prefeito. “A inexistência de consultas públicas é uma ilegalidade”, crava o arquiteto, pois infringe o princípio da gestão democrática, estabelecido no Estatuto da Cidade (lei federal 10.257 de 2001).

Funcionamento do programa

Bernardes confirma que os imóveis serão adquiridos por incorporadoras e construtoras que, posteriormente, vão requalificar e colocar no mercado para venda ou locação. “O interesse dos empresários e investidores pelo programa dependerá ainda de seu bom funcionamento”, informa.

A lei Requalifica Centro oferece uma série de incentivos para atrair investimentos:

• remissão dos créditos de IPTU;
• isenção de IPTU nos três primeiros anos, a partir da emissão do certificado de conclusão de obra;
• aplicação de alíquotas progressivas para o IPTU pelo prazo de cinco anos após a isenção, sendo que no 6º ano o imóvel atinge a alíquota integral do imposto;
• redução para 2% da alíquota de ISS para os serviços relativos à obra de requalificação (engenharia, arquitetura, construção civil, limpeza, manutenção, meio ambiente);
• isenção de ITBI aos imóveis objetos de requalificação;
• e isenção de taxas municipais para instalação e funcionamento por cinco anos.

“Esses incentivos, sem uma legislação específica e eficiente para a ocupação de edifícios existentes, talvez não sejam suficientes para atrair interesse pelo programa”, antecipa Bernardes.

De acordo com Túlio, os impactos socioeconômicos, cenários e projeções do perdão de dívidas acumuladas de milhões de reais em IPTU não foram contemplados pelos estudos técnicos. “Soma-se o fato de que esses imóveis não serão, necessariamente, aproveitados para uma finalidade social”, diz o arquiteto.

Proposta do IAB-SP

Objetivando o equilíbrio dessa equação, o IAB-SP propõe a modulação dos incentivos, que seriam ampliados na proporção da oferta de maiores contrapartidas sociais. Por exemplo, imóveis retrofitados e destinados para habitação de baixíssima renda – de até dois salários-mínimos – teriam 100% de desconto nessas taxas. Já o segmento de unidades populares poderia ter 70% de isenções, que cairiam para 50% no caso dos que vão atender demanda de mercado.

“Claro que esses números precisam ser discutidos a partir de uma base de dados, de evidências, para conseguir equilibrar os incentivos de maneira que ocorra uma transformação responsável”, destaca Fernando Túlio. Caso contrário, ao invés de promover melhorias e garantia ao direito à moradia, o programa poderá acelerar o processo de agravamento das desigualdades sociais.

Risco de gentrificação

Cláudio Bernardes entende que, se não forem tomadas medidas, pode ocorrer um processo de gentrificação na região do Requalifica Centro. O arquiteto vai além ao alertar que há lacunas na lei, gerando insegurança jurídica com possíveis resultados negativos.

“Projeto desse porte deve ser muito bem desenhado e seus impactos delimitados, para evitar que se transforme em seu oposto. Ou seja, há a possibilidade de que a lei promova uma transformação de menos, deixando de enfrentar os problemas para qualificar e melhorar o centro da cidade. Ou, ainda, que na sua implementação ocorra alteração no perfil socioeconômico da população da região, a chamada gentrificação”, fala Túlio.

Se o programa for exitoso, haverá valorização. É difícil estimar o prazo, em função das variáveis políticas e econômicas envolvidas

Cláudio Bernardes

Ele acrescenta que a maioria dos prédios predominantes nos 6,4 km² são anteriores a 1992, o que amplia o potencial de transformação previsto, sem que tenham sido debatidas as medidas de contrapartida de interesse social.

A expectativa do Secovi-SP quanto à valorização dos imóveis na região está diretamente vinculada às possibilidades de sucesso do programa. “Se o programa for exitoso, haverá valorização. É difícil estimar o prazo, em função das variáveis políticas e econômicas envolvidas”, finaliza Bernardes.

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