Conheça os critérios para contratar empresa de manutenção de fachadas

Muito além do preço do serviço, a contratação de empresa especializada em manutenção de fachadas deve seguir rigorosos critérios, que vão desde a definição do escopo dos serviços a serem realizados à qualificação dos fornecedores. “É comum que sejam contratadas inspeções de fachada para um diagnóstico prévio e definição do escopo – referência para os orçamentos das empresas que serão consultadas”, indica o engenheiro Marcus Vinicius Fernandes Grossi, gerente-geral da Fernandes & Grossi Engenharia.

Na etapa de qualificação dos fornecedores, há muitos requisitos a serem verificados, a começar pelo registro da empresa ou profissional no CREA ou CAU; comprovação de experiência através de portfólio, contatos de clientes, Certidão de Acervo Técnico, entre outros; e solicitação de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) de todos os serviços, antes de seu início. Nada dispensa visitar outras obras realizadas pelo prestador de serviço, para analisar sua qualidade aparente.

Normalmente, os condomínios não possuem em seu quadro de funcionários uma equipe de manutenção específica e habilitada para trabalho em altura e construção civil

Jorge Iván Aranda González

“É importante incluir no contrato a obrigação de atendimento integral de todas as leis e normas técnicas aplicáveis aos serviços realizados e que o responsável técnico que emitiu a ART ou RRT fará o acompanhamento da execução dos serviços. Deverá constar, além dos prazos de garantia, que haverá retenção de 10% do valor global até a aceitação/recebimento dos serviços prestados”, orienta Grossi.

A comprovação da qualidade dos materiais empregados na obra também deve ser cláusula contratual, a ser cumprida por relatório de ensaios, atestando o atendimento às normas técnicas. O ideal é que a empresa adquira produtos com certificado SiMaC PBQP-H (sistema de qualificação do programa governamental) e evite ao máximo materiais desqualificados pelos PSQs do PBQP-H. O contrato deve exigir seguro de responsabilidade técnica sobre os serviços, assim como seguro de vida dos executores. A recomendação adicional é contratar empresas com certificação de qualidade SiAC PBQP-H e/ou ABNT NBR ISO 9001.

O engenheiro Jorge Iván Aranda González, da Atala Engenharia, divide os critérios para contratação em internos, externos e operacionais. Os internos envolvem a capacidade financeira do condomínio para a contratação e a opção por empresas que oferecem parcelamento ou financiamento. Pelos custos envolvidos na reforma de fachadas, é essencial o apoio dos moradores e aprovação em assembleia geral.

“Nesse tipo de obra, é importante considerar os aspectos externos ao edifício. Muitos prédios geminados ou com casas no entorno poderão se sentir atingidos com a reforma, alegando transtorno à vizinhança. Embora as reformas sejam obrigatórias, a vizinhança deve ser comunicada”, recomenda González, acrescentando a conveniência de realização de vistoria prévia nos imóveis do entorno, como forma de identificar a responsabilidade por danos causados pela obra.

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POR QUE TERCEIRIZAR?

São determinantes os fatores que levam à terceirização dos serviços de manutenção de fachadas. “Normalmente, os condomínios não possuem em seu quadro de funcionários uma equipe de manutenção específica e habilitada para trabalho em altura e construção civil”, lembra González. Além disso, o prédio teria que acrescentar essa atividade na Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE), assumindo grau de risco maior por uma operação temporária. “Terceirizando, fica livre de passar por essa burocracia administrativa, contratar pessoal específico para o serviço, seguros, dar treinamentos, contratar fiscalização externa”, complementa.

Marcus Grossi argumenta que a manutenção de fachadas é um serviço que pode ser considerado de grande responsabilidade técnica. “Isto porque impacta diretamente as condições de segurança no uso e operação do edifício pelos usuários, a estanqueidade das unidades e a durabilidade da fachada”, ressalta. Legalmente, trata-se de serviço que deve ser realizado/acompanhado por profissional devidamente habilitado – Resolução nº 1010/2005 do CONFEA.

“Já o fornecedor do serviço e seus profissionais precisam ter conhecimentos relacionados a materiais, tecnologia e patologias de construção, engenharia diagnóstica, reabilitação e restauro, conservação de patrimônio e correlatas”, aponta Grossi. O engenheiro González indica, ainda, a necessidade de domínio das normas de trabalho em altura e princípios básicos de instalação elétrica para utilização de equipamentos manuais.

A empresa contratada deve ter claro o tipo de material que reveste a fachada, seja cerâmica, ACM ou concreto, entre outros. “Isso é fundamental para realizar o restauro dentro das normas técnicas associadas a cada tipo de revestimento”, diz González. E, também, para manter um padrão de qualidade no acabamento conforme o sistema original do empreendimento.

De acordo com Grossi, além do tipo de material que foi empregado, é importante conhecer a técnica construtiva que foi utilizada na sua aplicação. “E, se possível, o seu projeto, para que se compreenda o comportamento dos materiais na edificação e como eles devem ser reparados. Sem isso, pode haver incompatibilidade dos materiais de recuperação utilizados, que podem originar manifestações patológicas precoces, ou diminuir a durabilidade esperada do sistema”, alerta.

O fornecedor do serviço e seus profissionais precisam ter conhecimentos relacionados a materiais, tecnologia e patologias de construção, engenharia diagnóstica, reabilitação e restauro, conservação de patrimônio e correlatas

Marcus Vinicius Fernandes Grossi

DIAGNÓSTICO, ESCOPO E ORÇAMENTO

É interessante que o diagnóstico e as recomendações de reparo sejam feitos por empresa diferente daquela que irá executar a obra, para que não haja conflito de interesses, como indicar quantidade ou qualidade de materiais superiores aos necessários. Segundo Grossi, o escopo de diagnóstico exige uma análise ampla, feita através de inspeção sensorial; análise documental (por exemplo, projetos, laudos anteriores, registros de manutenção etc.); e ensaios de avaliação de desempenho (por exemplo, teste de percussão, termografia, absorção de água, aderência à tração etc.).

“O estudo vai além, identificando origem, causa, mecanismo e sintomas de todas as anomalias; realizando prognóstico e risco de cada uma das anomalias; definindo as ações corretivas e/ou reparo das anomalias; e ação opcional, quantificando as áreas com anomalias (mapa de danos)”, elenca o gerente-geral da Fernandes & Grossi.

Para o escopo de manutenção, é importante que se tenha bem definido o método de execução de cada uma das atividades (passo a passo); a sequência de execução e/ou cronograma de todas as atividades; as quantidades, características técnicas ou especificação de cada um dos materiais que serão aplicados; equipamentos, ferramentas e meios de acesso que serão utilizados para realização dos serviços.

Para o engenheiro da Atala, todo orçamento em primeira instância é baseado em aspectos visuais, com as informações e solicitações do cliente. “Na sequência, a equipe técnica avalia a possibilidade de atender tal solicitação ou orienta a melhor solução para cada empreendimento. Lembrando que muitos não podem variar nem descaracterizar suas fachadas, a exemplo dos prédios tombados”, diz.

NORMAS TÉCNICAS

Segundo Grossi, no Brasil existe uma carência normativa muito grande com relação à manutenção predial e métodos de reparação. A norma aplicável à manutenção de revestimentos de fachada seria apenas a ABNT NBR 5674: 2012 – Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Como recomendação para fachadas, a norma indica verificar a integridade e reconstituir, onde necessário, os revestimentos de fachada anualmente; efetuar lavagem; verificar os elementos e, se necessário, solicitar a inspeção.

Grossi destaca que a literatura técnica indica a realização de lavagem a cada 2-3 anos, a verificação anual de selantes de juntas de movimentação e rejuntes, e a repintura a cada 3-5 anos. “Mas, o ideal é que sejam feitas as inspeções prediais ou de fachada antes dessas atividades de manutenção mais onerosas, para que a adoção de ações sempre seja feita de maneira preventiva – antes de a anomalia se manifestar – ou o mais cedo possível – antes da anomalia se agravar”, alerta.

Referindo-se às Normas Regulamentadoras, o engenheiro Jorge Gonzáles complementa dizendo que a manutenção de fachadas se enquadra dentro da NR-18 – Condições e Meio Ambiente de Trabalho na Indústria da Construção Civil. “Serviços nas fachadas se ajustam, de forma específica, na NR-35, trabalho em altura. Sendo uma atividade de risco, também envolve o uso de Equipamentos de Proteção Individual (EPIs), portanto NR-06. E, dependendo do tamanho da empresa, deve conformidade à NR-04 Serviços Especializados de Engenharia de Segurança e Medicina do Trabalho, e à NR-05 Comissão Interna de Prevenção de Acidentes.”

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