O impasse entre construtoras e mutuários, à respeito do Projeto de Lei que regulamenta o valor que o comprador de um imóvel pode reaver da construtora caso seja pedido o distrato do contrato, está perto de chegar ao fim. O debate ganhou fôlego quando a Câmara dos Deputados aprovou uma multa de até 50% sobre o total de recursos já pagos pelo imóvel durante as obras aos consumidores que desistirem da compra por qualquer motivo. Na sequência, a matéria tramitou para o Senado e lá encontrou Ricardo Ferraço (ES), que se mostrou favorável à retenção pela construtora de até metade do valor aportado no imóvel, como forma de encontrar um equilíbrio na proteção dos diretos da construtora e do comprador.

O projeto aprovado na Câmara prevê que o valor retido pela construtora na forma de multa seja de 50% do total pago se o empreendimento estiver submetido a um regime jurídico chamado "patrimônio de afetação". Já o desconto menor, de 25%, só será aplicado nos casos em que o imóvel não apresentar essa condição. Para os dois cenários, haverá também a dedução do valor da corretagem. Cabe ressaltar que a lei de incorporações não prevê a possibilidade do distrato, uma vez que o compromisso de venda e compra é feita em caráter irretratável e irrevogável.

Na hora do distrato há de se pesar os motivos que estão dando causa ao mesmo. Não é possível tratar de forma igualitária os clientes que desistem da compra por motivo de desemprego ou doença daqueles que desistem da compra porque entendem que não terão, naquela operação, o ganho esperado. Há de se considerar que nos últimos anos houve muita especulação imobiliária; facilitar o distrato nessa situação acaba por prejudicar o consumidor que fez a aquisição de um patrimônio e não de um "ativo". Ressaltamos, ainda, que o valor abaixo do estipulado no Projeto de Lei não cobre nem os custos irrecuperáveis da venda do imóvel, como marketing, montagem de estande e prêmio sobre vendas.

A rapidez para o fim desse impasse se justifica diante da crise de um segmento com grande relevância econômica, como o da construção civil. Independentemente de o percentual ser menor ou maior do que esperam as construtoras, é fundamental que uma regra para essa questão seja estabelecida com urgência. Que o comprador preferiria ser reembolsado integralmente, isso não há dúvida. Mas é preciso lembrar que as construtoras vêm considerando uma eventual disputa judicial quando precificam o imóvel.

Com regras mais claras, existe, inclusive, a chance de o valor dos imóveis ser reduzido se as construtoras não precisarem mais calcular o prejuízo de um risco sistêmico, isto é, de uma grande quantidade de mutuários desistirem juntos das suas unidades e pedirem o dinheiro pago de volta. De certo modo, a existência de uma multa deverá inibir a quantidade de distratos, sobretudo os solicitados pelos compradores que adquiriram o bem como forma de investimento. Esse perfil de cliente costuma ir à Justiça para reaver a quantia paga quando o preço da unidade não valorizou de acordo com sua expectativa.

O que pode mudar:

• A devolução dos valores com a multa de 25% (isto é, para empreendimentos sem patrimônio afetado) ocorrerá em 180 dias depois do distrato.
• Se o distrato for solicitado pelo comprador depois que a unidade já estiver disponível para uso, a incorporadora poderá ainda descontar valores relativos aos impostos incidentes sobre o imóvel; cotas de condomínio e demais encargos previstos em contrato.
• Quando o comprador desistente apresentar um interessado em ficar com o imóvel, não haverá retenção da pena contratual (25% ou 50%) desde que a incorporadora dê a anuência na operação e o novo mutuário tenha seu cadastro e capacidade financeira aprovados.
• Já no caso de revenda do imóvel objeto do distrato antes do prazo para pagamento da restituição, o valor a devolver ao comprador será pago em até 30 dias da revenda.
• Quanto à penalidade pelo atraso na entrega do imóvel, ficou estabelecido o prazo de 180 dias de prorrogação dessa entrega sem multa ou motivo de rescisão contratual se isso estiver expressamente pactuado no contrato.
• Após esses 180 dias, o comprador poderá pedir a rescisão, sem prejuízo da devolução de todos os valores pagos e da multa estabelecida, corrigidos, em até 60 dias corridos do pedido de distrato.
• Na hipótese de estourar os 180 dias e o comprador não desejar romper o contrato, será devida, na data de entrega da unidade, indenização de 1% do valor pago à incorporadora para cada mês de atraso, corrigidos monetariamente.
• No caso da desistência da compra do imóvel cujos contratos foram assinados em estandes de venda e fora da sede do incorporador do empreendimento, o direito de arrependimento poderá ser exercido em sete dias, contados da compra, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive da comissão de corretagem.
• Se o comprador não se manifestar em sete dias, o contrato será considerado irretratável

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Daniele Akamine

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