Como contratar projetos de instalações para edifícios?
Gastos com elétrica, hidráulica, prevenção e combate a incêndio tornaram-se ainda mais relevantes para os empreendimentos imobiliários. Construtores sugerem atribuir mais responsabilidades aos projetistas, que pedem valorização e honorários compatíveis
Apartamentos menores e empreendimentos com maior número de unidades exigem densidade elevada de instalações elétricas e hidráulicas. Tecnologia e exigências legais também avançaram, contribuindo para o aumento dos custos, algo que preocupa construtores e pressiona projetistas (Imagem: Pixabay)Se as estruturas sempre foram alvo central da preocupação dos construtores e engenheiros civis na área de edificações, eis que emergem agora, ascendendo na Curva ABC de custos das obras, as instalações elétricas, hidráulicas, de prevenção e combate a incêndio. Em alguns empreendimentos, somam-se também ar-condicionado, ventilação, segurança e automação.
O novo status das instalações vem gerando ruídos – que, na verdade, sempre existiram, mas em outro grau de importância – no relacionamento entre incorporadores, construtores, projetistas e instaladores.
Incorporadores querem instalações econômicas, mas modernas, eficientes e em conformidade com a legislação. Os construtores precisam entregar a obra pelo menor custo possível. Projetistas devem ser guardiões da boa técnica e das melhores soluções para os empreendimentos, mas não se sentem valorizados. Instaladores lutam para sobreviver em meio às pressões. Nem sempre os objetivos casam perfeitamente e começam os conflitos.
O problema começa a mexer no bolso das empresas e nas definições contratuais, de escopo e de responsabilidade sobre os empreendimentos. A seguir, vamos tentar entender um pouco do que está acontecendo.
Por que os custos das instalações aumentaram?
As instalações estão ascendendo para a categoria A em termos de relevância de custos, na Curva ABC das obras dos empreendimentos imobiliários. Mas por quê? O crescimento da complexidade dos edifícios, os avanços tecnológicos e as exigências das legislações acrescentaram algumas demandas até então inexistentes.
“Retenção de águas pluviais, medição de gás e água, evolução dos códigos de prevenção e combate a incêndio, a expansão da energia solar... tudo isso contribui nesse sentido”, explica o engenheiro civil e projetista Humberto Farina, diretor da INPrediais, que atua em consultoria e inovações tecnológicas na área de engenharia de sistemas prediais e infraestrutura.
Há um outro fator relativo à formatação atual dos produtos imobiliários, em especial nos grandes centros: apartamentos menores e empreendimentos com maior número de unidades exigem densidade elevada de instalações elétricas e hidráulicas. “Cada unidade autônoma é um centro de consumo e há uma concentração bem maior delas em cada torre”, explica o projetista. “O concreto muda pouco, assim como as vedações, mas são muito mais pontos e quadros elétricos, banheiros e instalações em geral”, completa Farina.
Responsabilidade do projetista x construtora
Com o custo em pauta, começa um jogo de empurra de responsabilidades, suscitando um debate, principalmente entre os profissionais da área de projeto e as construtoras. “Os projetistas desempenham um papel crucial como especialistas e responsáveis pelas soluções técnicas. Acredito que cabe a eles assumir uma maior responsabilidade em orientar os contratantes e as demais partes interessadas para garantir que o resultado do empreendimento atenda às expectativas do cliente”, afirma Juliana Dias Ikejiri, gerente do departamento de Projetos da Construtora R.Yazbek.
Ikejiri acredita que o alinhamento entre todas as partes envolvidas no processo de construção pode garantir a percepção de qualidade entregue. “Isso significa que os projetistas devem estar atentos não apenas ao desenvolvimento do projeto em si, mas também às necessidades e expectativas do cliente, além de colaborar de maneira estreita com os demais envolvidos”, completa.
“Se o sistema atual de trabalho fosse bom e não tivéssemos tantos problemas, não estaríamos discutindo o assunto”, afirma o diretor da INPrediais. “Temos condições técnicas de agregar ainda mais valor, porém, isso não pode ser remunerado como se estivéssemos desenvolvendo exclusivamente o projeto”.
Para o projetista, o aumento do escopo deve vir acompanhado da maior valorização do trabalho. “Caso contrário, não conseguimos manter uma equipe competente de projetistas pagando salários na média de mercado. As relações ficam desequilibradas”, completa Farina.
Contrato: pontos de atenção
O contrato é um elemento central na regulação desses pontos, ainda mais em um cenário de mudanças, como acontece hoje. “É essencial alinhar detalhadamente o escopo para evitar que aspectos importantes fiquem de fora do contrato e garantir que todas as necessidades do empreendimento sejam contempladas”, defende a gerente do departamento de Projetos da Construtora R.Yazbek.
Ikejiri destaca também a importância da comunicação eficaz e da transparência ao longo de todo o processo contratual. “Manter um diálogo aberto com o projetista, esclarecendo expectativas e requisitos, contribui significativamente para o sucesso do projeto de instalações”.
Há um instrumento setorial, desenvolvido há muitos anos, que pode ajudar a dirimir eventuais discordâncias: os Manuais de Escopo, que procuram estabelecer uma padronização para o desenvolvimento e contratação de projetos, em todas as fases do empreendimento imobiliário. Há conteúdo específico ali para instalações elétricas e hidráulicas, ar-condicionado e ventilação, luminotécnica, além de diversas outras disciplinas.
Manuais de Escopo: http://www.manuaisdeescopo.com.br/“Tive o privilégio de participar do grupo que desenvolveu esses manuais, o que me proporcionou uma compreensão ainda mais profunda da importância e da relevância de cada item proposto”, lembra Ikejiri. “Considero essencial adotar esse protocolo para alcançar resultados sólidos e bem-sucedidos em empreendimentos imobiliários”. Farina concorda, mas ressalva que, na prática, isso nem sempre acontece. “O que consta lá me parece muito bom. Estaria tudo bem se fosse, de fato, cumprido”, dispara o projetista.
Acompanhamento da execução
Com a crescente sofisticação das instalações, o acompanhamento dos trabalhos em campo passa a ser uma necessidade. O problema é que isso tem sido motivo de conflito relacionados à definição de escopo, questões contratuais e pagamentos de honorários.
“É muito importante estabelecer no contrato os termos relacionados ao acompanhamento dos trabalhos em campo, incluindo as responsabilidades das partes envolvidas, os procedimentos para lidar com eventuais problemas ou mudanças durante a execução e os critérios para pagamento de honorários adicionais, se for aplicável”, afirma a gerente da Construtora R.Yazbek.
“Desde que esteja previsto em contrato e sejamos remunerados por isso, podemos fazer o comissionamento das instalações”, diz Farina. “Mas é importante ressaltar que comissionamento não é gestão da obra ou da execução e muito menos modificar o projeto ou fazer uma espécie de reengenharia daquilo que já foi desenvolvido pelo projetista com base nas normas técnicas vigentes. Trata-se de verificar se aquilo que foi projetado, de fato, foi executado”, completa o projetista.
Concessionárias de serviços públicos
As definições e o relacionamento com as concessionárias de serviços públicos são intensos na área de instalações. “Ao incluir esses aspectos em contrato, é fundamental não apenas estabelecer claramente as responsabilidades de cada parte, mas também prever os cronogramas e prazos relacionados às interações com as concessionárias”, afirma Ikejiri.
Para a gerente de projetos, além de se atentar aos prazos estabelecidos pelas concessionárias, é essencial definir claramente como serão tratadas questões como solicitações de serviços, aprovações de projetos e conexões de infraestrutura. “Isso pode incluir a definição de procedimentos para lidar com atrasos ou mudanças nos prazos estabelecidos pelas concessionárias, garantindo que o projeto seja capaz de se adaptar de maneira eficiente a essas variáveis externas”.
Para Farina, o projetista deve fazer o relacionamento com as concessionárias no limite dos procedimentos estabelecidos por essas empresas, fazendo a gestão do projeto, das informações encaminhadas e dos prazos envolvidos. “Agora, se a obra atrasou e o documento para ligação da água está vencido, não adianta nos cobrar uma resolução rápida. Não temos controle sobre o cronograma da obra e muitos menos sobre eventuais atrasos no canteiro”, afirma.
As pessoas também perguntam:
Como se tornar um projetista de instalações elétricas?
Melhores práticas
O crescimento dos custos das instalações exige a adoção de melhores práticas nos processos de projeto e construção. Veja as recomendações da Arqa. Juliana Dias Ikejiri, gerente do departamento de Projetos da Construtora R.Yazbek:
1) O contratante deve estabelecer premissas claras e expectativas realistas, desde o início, em relação ao trabalho do projetista. Isso inclui definir o escopo e o desempenho esperado, bem como garantir coerência no processo de coordenação;
2) Como o braço técnico do projeto, o projetista deve fornecer informações completas e esclarecer todos os aspectos técnicos das soluções propostas, permitindo que o contratante tome decisões embasadas;
3) Comunicação aberta e transparente entre ambas as partes, garantindo que todas as dúvidas sejam esclarecidas e todas as expectativas sejam alinhadas;
4) Relacionamento colaborativo, no qual o contratante e o projetista trabalham em conjunto para superar desafios e alcançar os melhores resultados.
Colaboração técnica
Humberto Farina – Graduado em Engenharia Civil pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, com mestrado pela mesma instituição, é diretor da INPrediais, atuando em consultoria e inovações tecnológicas na área de Engenharia de Sistemas Prediais e Infraestrutura. Professor convidado de cursos de extensão e educação continuada da Poli-USP, é especialista em sistemas prediais hidráulicos, de energia, de telecomunicações e de prevenção e combate a incêndio.
Juliana Dias Ikejiri – Graduada em Arquitetura pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas, com Certificação PMP e conhecimento de metodologias ágeis. Experiência em gestão de projetos desde a análise de portfólio até a implantação/ execução dos escopos planejados e operação dos projetos. Já coordenou equipes com mais de 30 partes interessadas. Gerente do departamento de Projetos da Construtora R.Yazbek.
